486 : AGENT IMMOBILIER , QPC : 1re Civ., 16 octobre 2019, n° 19-40.030, CC

AGENT IMMOBILIER 

CC, 1re Civ., 16 octobre 2019, pourvoi n° 19-40.030, Bull. 2019 - P+B+I

Énoncé de la question prioritaire de constitutionnalité

2.  Par ordonnance du 3 août 2019, le juge des libertés et de la détention a transmis une question prioritaire de constitutionnalité présentée par Mme X., ainsi rédigée :

« Les dispositions de l'article L. 222-1 du CESEDA en tant qu'elles limitent l'office du juge à la vérification de l'exercice effectif des droits reconnus à l'étranger maintenu en zone d'attente portent-elles atteinte à la protection effective de la liberté individuelle garantie par le juge judiciaire au sens de l'article 66 de la Constitution et de l'article 7 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen ainsi qu'au droit au recours effectif au sens de l'article 16 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen ? ».

Examen de la question prioritaire de constitutionnalité

3. La disposition contestée est applicable au litige.

4.  Elle n'a pas déjà été déclarée conforme à la Constitution dans les motifs et le dispositif d'une décision du Conseil constitutionnel.

5.  Cependant, d'une part, la question posée, ne portant pas sur l'interprétation d'une disposition constitutionnelle dont le Conseil constitutionnel n'aurait pas encore eu l'occasion de faire application, n'est pas nouvelle.

6. D'autre part, la question posée ne présente pas un caractère sérieux en ce que les dispositions de l'article L. 222-1 du code de l'entrée et du séjour des étrangers et du droit d'asile, dans leur rédaction issue de la loi n° 2016-274 du 7 mars 2016, qui ont pour objet et pour effet de mettre en évidence le contrôle du juge des libertés et de la détention sur le caractère effectif de l'exercice des droits reconnus à l'étranger, ne contiennent en elles-mêmes ni limitation de l'office du juge dans son rôle de gardien de la liberté individuelle ni restriction du droit à un recours juridictionnel effectif.

7. En conséquence, il n'y a pas lieu de la renvoyer au Conseil constitutionnel.

Doctrine :

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556 : Droit de rétractation : précisions sur la notification : 3e Civ., 21 mars 2019, n° 18-10.772, RJCC

3e Civ., 21 mars 2019, pourvoi n° 18-10.772 (FS-P+B+I)

Sommaire 1

La notification de la promesse de vente par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, prévue par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, n'est régulière que si la lettre est remise à son destinataire ou à un représentant muni d'un pouvoir à cet effet.

Titre sommaire 1

VENTE - Promesse de vente - Immeuble - Acquéreur - Faculté de rétractation - Conditions d'information - Notification de l'acte - Modalités – Détermination.

Sommaire 2

Il incombe à l'agent immobilier mandataire des vendeurs et rédacteur de la promesse de vente de vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l'avis de réception de la lettre recommandée de notification adressée aux acquéreurs en application de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation.

Titres sommaire 2

AGENT IMMOBILIER - Responsabilité - Obligation de vérifier - Vente d'immeuble - Mandat d'une partie - Efficacité de l'acte à l'égard de l'autre - Portée.

VENTE - Intermédiaire - Intermédiaire professionnel - Responsabilité - Obligation de vérifier - Concours à la rédaction de l'acte - Mandataire de l'une des parties - Portée

RESPONSABILITE DELICTUELLE OU QUASI DELICTUELLE - Faute - Agent immobilier -

Vente d'immeuble - Mandataire d'une des parties - Efficacité juridique de la convention à l'égard des deux parties - Vérification – Nécessité

Rapprochements

3e Civ., 9 juin 2010, pourvoi n° 09-15.361, Bull. 2010, III, n° 114 (cassation)

3e Civ., 9 juin 2010, pourvoi n° 09-14.503, Bull. 2010, III, n° 120 (rejet)

1re Civ., 14 janvier 2016, pourvoi n° 14-26.474, Bull. 2016, I, n° 10 (cassation), et les arrêts cités 1re Civ., 14 février 2018, pourvoi n° 17-10.514, Bull. 2018, III, n° ??? (cassation)

Doctrine

-  C. Sizaire, « Vente immobilière - Article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation et responsabilité de l'agent immobilier », Construction-Urbanisme, n° 5, 2019, p. 40 ;

-  « Droit de rétractation : précisions sur la notification « SRU » par LRAR », Defrénois, 2019, n° 14, p. 5 ;

-    « La responsabilité de l'agent immobilier retenue pour une purge inefficace du droit de rétractation », Bulletin pratique immobilier (BPIM) n° 2, 2019, p. 25 ;

-   V. Zalewski-Sicard, « Vente d'immeuble - Pluralité d'acquéreurs et droit de rétractation : de l'importance de vérifier les avis de réception », JCP 2019, éd.N, n° 13, p.14 ;

-   C. Coutant-Lapalus, « Chronique – Vente immobilière – 15 février 2019 – 25 mars 2019 – La formation du contrat de vente d'immeuble – Promesse de vente – Droit de rétractation – Signature d'un seul des acquéreurs – Responsabilité de l'intermédiaire professionnel », Annales des loyers 2019, n° 5, p. 99 ;

-   A-L. Collomp, C. Corbel, L. Jariel, V. Georget, « Chronique de jurisprudence de la Cour de cassation. Troisième Chambre civile », D. 2019, n°24, p.1358 ;

-  « Note sous Conseil d'État, 30 avril 2019 », RJDA, 2019, n°7, p.614-615 ;

-C-E. Bucher, «La notification irrégulière à des époux du droit de rétractation prévu à l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation », AJ Contrats d'affaires - Concurrence – Distribution, 2019, n°6, 6, p. 301-303 ;

-  « Litige sur la notification aux acquéreurs d'une promesse de vente par lettre recommandée avec demande d'avis de réception », Resp. civ. et assur, 2019, 6, p.21 ;

-  C. Coutant-Lapalus, « Droit de rétractation de l'acquéreur immobilier : une  notification  irrégulière », Annales des loyers 2019, n°6, p. 69-74 ;

-  L. Leveneur, « Purge du droit de rétractation des acquéreurs de biens d'habitation : attention aux signatures des avis de réception ! », Contrats Concurrence Consommation, 2019, n° 6, p.32-34 ;

-  M. Mekki, « Droit de rétractation, irrégularités et sanctions », JCP, 2019, éd. N, n°21, p.61-62 ;

557 : Pacte de préférence contre promesse unilatérale de vente : 3e Civ., 6 décembre 2018, n° 17-23.321, RJCC

Vente immobilière

3e Civ., 6 décembre 2018, pourvoi n° 17-23.321 (FS-P+B+I)

Sommaire

Le pacte de préférence implique l'obligation, pour le promettant, de donner préférence au bénéficiaire lorsqu'il décide de vendre le bien.

Dès lors, doit être cassé l'arrêt qui, pour rejeter les demandes du bénéficiaire d'un pacte de préférence, retient que seule la date de l'échange des consentements est à prendre en considération et que, l'acte signé étant une promesse unilatérale de vente, la vente ne pouvait prendre effet qu'à la levée de l'option, intervenue postérieurement à la date d'échéance du pacte.

Titre

VENTE - Pacte de préférence - Bénéficiaire - Exercice - Conditions - Décision de vendre le bien - Date d'appréciation – Détermination.

Doctrine

-   D. Sadi, « Quand la promesse de priorité l'emporte sur la promesse de vente », Les Petites Affiches, n° 83, 2019, p. 10 ;

-  C. Grimaldi et autres, « Vente immobilière », Defrénois, n° 15, 2019, p. 29 ;

-  D. Houtcieff, « Pacte de préférence : les promettants préfèrent les bénéficiaires », Gaz. Pal. 2019, n° 14, p. 19 ;

-  S. Barry, « Détermination de la nature de l'obligation du promettant d'un pacte de préférence et élargissement de son champ d'action », Les Petites Affiches n° 53, 2019, p. 12 ;

-  Y-M. Laithier, « La violation du pacte de préférence caractérisée par la conclusion d'une promesse unilatérale de vente », Revue des contrats, n° 1, 2019, p. 20 ;

-  R. Mortier, « Application du pacte de préférence à la promesse de vente » Droit des sociétés, n° 3, 2019, p. 25 ;

-  P. Grosser et autres « Contrats et obligations - Droit des contrats », JCP, 2019, éd.G, n° 7,p. 331 ;

-   « Pacte de préférence : le promettant doit proposer la vente au bénéficiaire quand il décide de vendre », Bulletin pratique immobilier (BPIM) n°1, 2019, p. 43 ;

-  G. Pillet, « Application du pacte de préférence à la promesse de vente », AJ Contrats d'affaires - Concurrence – Distribution, n° 2, 2019, p. 79 ;

-   D. Houtcieff, « La décision de contracter suffit à donner préférence au bénéficiaire du pacte »,

Lexbase Hebdo - Edition Privée Générale n° 767, 2019 ;

-  « L'articulation délicate entre pacte de préférence et promesse unilatérale de vente », Revue Lamy Droit des affaires n° 144, 2019, p. 11 ;

-   C. Sizaire, « Vente immobilière - Mise en œuvre du Pacte de préférence dès la signature de l'avant-contrat », Construction – Urbanisme, 1er février 2019, n° 2, p. 31 ;

-   B. Waltz-Teracol, « Précisions quant au moment d'appréciation de la violation d'un pacte de préférence en présence d'une promesse unilatérale de vente », Gaz. Pal. 2019, n° 3, p. 21 ;

-   P. Grosser, D. Houtcieff, G. Loiseau, Y-M. Serinet, G. Virassamy, « Droit des contrats », JCP 2019, éd. G, n°7, p.331-338 ;

-  « L'articulation délicate entre pacte de préférence et promesse unilatérale de vente », Revue Lamy Droit des affaires, 2019, n°144, p. 11 ;

-  S.Tisseyre, « Plus d'efficacité pour les pactes de préférence », D. 2019, p. 294,

-  M-P. Dumont, « L'efficacité du pacte de préférence », JCP, 2019, éd.E, n°27, p.36-37 ;

-  F.  Collard, « Le pacte de préférence est violé dès la signature de la promesse unilatérale de    vente », JCP 2019, éd.N, n°21, p.58 ;

-   S. Piédelièvre, « Pacte de préférence contre promesse unilatérale de vente », JCP 2019, éd.N, n°20, p.33 ;

-  J-B. Tap, « De la bonne exécution d'un pacte de préférence », RLDC, 2019, n°170, p.15-17 ;

-  D. Sadi, « Quand la promesse de priorité l'emporte sur la promesse de vente », LPA, 2019, n°83, p.10-14 ;

-  C. Grimaldi, M. Bouirat, M. Luchel, D. Vittori, P. Vignalou, H. Lécuyer, Hervé ; J-B. Seube, D. Savouré, « Vente immobilière », Defrénois, 2019, n°15, p.29-34 ;

-  D. Houtcieff, « Pacte de préférence : les promettants préfèrent les bénéficiaires », Gaz. Pal., 2019, n°14, p.19 ;

-  S. Barry, « Détermination de la nature de l'obligation du promettant d'un pacte de préférence et élargissement de son champ d'action », LPA, 2019, n°53, p.12-15 ;

-   C. Coutant-Lapalus, «Vente immobilière. 25 novembre 2018-20 janvier 2019 », Annales des loyers, 2019, n°3, p.121-127 ;

-  M. Mekki, « Droit des contrats. Décembre 2017-décembre 2018 », D. 2019, n°5, p. 279-293 ;

  M. Bellamallem, La nature juridique des clauses d’agrément , éd. RJCC, Paris, octobre 2014, sous n° 21. Coll. BDPF, Tome 4, (56 pages).

M. Bellamallem, La nature juridique des clauses d’agrément, éd. RJCC, Paris, octobre 2014, sous n° 21. Coll. BDPF, T 4, (56 pages).   Document offert en téléchargement Pour le récupérer cliquez ici

 

558 : Pas de régularisation de l'avant-contrat de vente d'un lot sans mention de superficie, 3e Civ., 22 novembre 2018, n° 17-23.366, RJCC

VENTE - Promesse de vente - Immeuble - Cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier - Promesse synallagmatique - Acte ne mentionnant pas la superficie de la partie privative des lots vendus - Réitération par acte authentique - Effets - Portée.

3e Civ., 22 novembre 2018, pourvoi n° 17-23.366 (FS-P+B+I)

Sommaire

Lorsque la promesse de vente ne comporte pas la mention de la superficie de la partie privative des lots vendus, seule la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédée, fondée sur l'absence de mention de cette superficie.

Dès lors, viole l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 la cour d'appel qui, pour rejeter la demande en nullité d'une promesse de vente, retient que les parties peuvent convenir de compléter, par un additif de même valeur juridique, un avant-contrat dans lequel le vendeur aurait omis de déclarer la superficie réglementaire, que les signatures des acquéreurs, après mention de la formule « pris connaissance », aux côtés de celles du représentant des vendeurs, sur le certificat de mesurage vaut régularisation conventionnelle de celui-ci, lequel forme avec le certificat signé un ensemble manifestement indissociable et un même contrat et que sont indifférentes les circonstances que la signature du certificat de mesurage ne porte pas de date et que l'avant-contrat ne mentionne pas avoir annexé ce certificat.

Doctrine

-  F. Cohet, « Certificat de mesurage : un avenant ne remplace pas une mention impérative de la promesse de vente », AJDI 2019, n° 5, p. 374 ;

-  H. Périnet-Marquet, « Droit des biens », JCP 2019 éd. G, n° 16, 2019, p. 785 ;

-  M. Mekki, « Droit des contrats. Décembre 2017-décembre 2018 », D. 2019, n° 5, p. 279 ;

-  M. Mekki, « Mesurage Carrez et lot de copropriété », JCP 2019, éd. N, n°24, p.28 ;

-   D. Boulanger, « Pas de régularisation de l'avant-contrat de vente d'un lot sans mention de superficie », JCP 2018, éd. N, p.12 ;

-   C. Sizaire, « Vente immobilière - Défaut d'indication de la superficie du lot de copropriété et régularisation », Construction – Urbanisme, 1er février 2019, n° 2, p.29 ;

-   C. Coutant-Lapalus, « Vente d'un lot de copropriété - De l'absence de mesurage dans l'avant- contrat », Loyers et Copr., 1er janvier 2019, n° 1, comm. 20 ;

- « Superficie Carrez : conséquences de l'absence de mention dans l'avant-contrat », Defrénois, 29 novembre 2018, n° 47, p. 5 ;

- S. Piedelievre, « Mesurage et régularisation », JCP 2019, éd. N, n°20, p.37-38 ;

487 : Assurance de responsabilité professionnelle de l’agent immobilier : 1re Civ., 14 novembre 2018, RJCC

AGENT IMMOBILIER

1re Civ., 14 novembre 2018, pourvoi n° 16-23.730, Bull. 2018 - P+B+I

Assurance de responsabilité professionnelle de l’agent immobilier 

Sommaire : A défaut de conditions particulières limitant la garantie ou de clauses d’exclusion, le contrat d’assurance couvrant une activité déclarée de transaction immobilière ou l’ensemble des activités entrant dans le champ d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 est susceptible de garantir la responsabilité de l’assuré dans la délivrance de conseils à l’occasion d’une vente immobilière, notamment au titre de conseils en investissement ou en défiscalisation.

SDER, Panorama des grands arrêts de la première chambre civile : Jan 2015 – Dec 2021, 1^e ed. RJCC, Oct 2022, T 1, sous n° 440. p. 464 pages. 

SDER, Panorama des grands arrêts de la première chambre civile : Jan 2015 – Dec 2021, 1e ed. RJCC, Oct 2022, T 1, sous n° 440. p. 464 pages. Extrait offert en téléchargement  Achter le livre cliquez ici

SDER

Doctrine :

-   Axelle ASTEGIANO-LA RIZZA, « L'assurance responsabilité civile professionnelle « transactions immobilières » : l'activité accessoire de conseils est incluse sauf stipulation contraire », L'ESSENTIEL Droit des assurances, janvier 2019, p. 1

-     Nathalie LACOSTE, « Assurance de responsabilité professionnelle de l’agent immobilier : que couvre la garantie « transactions immobilières » ? », RLDC, n° 166, janvier 2019, p. 5

-     Viviane LE GALL, « Chronique de jurisprudence de la Cour de cassation - Première chambre civile », D., 2019, p. 840

-     Luc MAYAUX, « Le conseil : entre activité accessoire et obligation accessoire », RGDA, janvier 2019, p. 31

-   David NOGUÉRO, « Droit des assurances mars 2018 - avril 2019 », D. 2019, p. 1196, spéc. II-A

-      Marine PARMENTIER, « L'intermédiaire en vente d'immobilier locatif défiscalisant est-il un mandataire en transactions immobilières comme les autres ? », Gaz. Pal., 26 février 2019, n° 8, p. 79

-   Delphine PELET, « Périmètre de l'activité d'agent immobilier », Dalloz actualité, 7 décembre 2018